자녀에게 집을 싸게 팔면 절세일까요, 세금폭탄일까요?

안녕하세요. 김동욱 세무사입니다.

부모님이 자녀에게 집을 시세보다 싸게 팔면 절세가 될까요? 아니면 세금폭탄을 맞게 될까요?

답은 거래금액과 부모님의 주택 수, 비과세 요건에 따라 달라집니다. 같은 거래라도 양도소득세·증여세·취득세가 서로 다른 기준으로 계산되기 때문입니다.

특히 2026년부터는 부모·자녀 간 저가거래의 취득세 기준을 함께 살펴야 합니다. 증여세가 없다고 해서 취득세까지 매매 기준으로 적용되는 것은 아닙니다.

가족 간 저가양수도, 무엇부터 확인할까요?

저가양수도는 재산을 세법상 시가보다 낮은 가격으로 주고받는 거래입니다. 부모님이 자녀에게 집을 싸게 파는 경우가 대표적입니다.

특수관계인은 가족보다 넓은 개념이지만, 이 글에서는 부모님이 자녀에게 주택을 매도하는 경우를 중심으로 설명하겠습니다.

첫 단추는 가격입니다. 매매사례가액과 감정가액 등 법에서 인정하는 평가자료를 검토해야 합니다. 아파트는 같은 단지의 유사한 주택 거래가 참고가 되지만, 면적·위치·평가기간 등의 요건을 따져야 합니다.

국세에서 사용하는 시가와 취득세에서 사용하는 시가인정액은 구분해서 확인해야 합니다. 감정평가를 받았다고 모든 세금의 기준가격이 무조건 확정되는 것도 아닙니다. 인정되는 시가를 확인하기 어려우면 해당 세법의 보충적 평가방법 등을 검토합니다.

반드시 함께 계산해야 하는 세 가지 세금

1. 부모님의 양도소득세

양도소득세는 집을 판 부모님이 부담합니다. 원칙적으로 실제 양도가액에서 취득가액과 필요경비 등을 빼고 계산합니다.

다만 특수관계인에게 싸게 팔아 세 부담을 부당하게 줄인 경우에는 부당행위계산부인 규정이 적용될 수 있습니다. 이때 실제 받은 돈 대신 시가를 기준으로 양도소득세를 계산합니다.

적용 기준은 시가와 거래가액의 차이가 3억원 이상이거나, 시가의 5% 이상인 경우입니다.

시가 10억원인 주택이라면 5%는 5,000만원입니다. 자녀에게 7억1,000만원에 팔더라도 해당 요건에 해당하면 양도소득세는 시가 10억원을 기준으로 계산합니다.

즉, 깎아준 만큼 부모님이 받는 돈은 줄어도 양도세가 함께 줄어드는 것은 아닙니다. 반대로 위 기준 등에 해당하지 않는 저가거래까지 모두 시가로 과세되는 것은 아닙니다.

부모님이 1세대 1주택 비과세 요건을 충족하는지도 중요합니다. 보유·거주기간, 취득시점 등을 먼저 살펴야 합니다. 다주택자는 조정대상지역 여부와 중과 배제·경과규정까지 함께 확인해야 합니다. 다주택자 양도세 중과 유예는 2026년 5월 9일 종료되어 5월 10일부터 중과 적용이 재개됐습니다.

2. 자녀의 증여세

시가보다 싸게 산 이익은 자녀가 부모님에게 재산을 받은 것으로 볼 수 있습니다. 다만 시가와 실제 지급한 금액의 차이를 전부 증여로 계산하지는 않습니다.

증여재산가액 = (시가 − 실제 대가) − ‘시가의 30%와 3억원 중 적은 금액’

위 계산에서 양수 이익이 기준금액을 넘는 부분이 증여재산가액이 됩니다. 여기에 기존 증여의 합산과 증여재산공제 등을 반영해 실제 납부세액을 계산합니다.

시가 10억원인 주택을 예로 들어볼까요?

시가 20억원인 주택도 기준금액은 3억원입니다. 집값이 높아질수록 증여세 없이 할인할 수 있는 폭은 비율로 보면 작아집니다.

여기서 놓치면 안 되는 점이 있습니다. 부모·자녀 간 거래는 실제 매매대금 지급과 자금출처를 입증해야 합니다. 계좌이체 내역뿐 아니라 자녀의 소득·보유재산·대출과 채무승계의 실질도 확인합니다.

부모님이 매매대금을 다시 돌려주거나, 차용증만 작성하고 실제 대여·상환이 이루어지지 않으면 별도의 증여 문제가 생길 수 있습니다. 가격만 기준 안에 맞추면 끝나는 거래가 아닙니다.

3. 자녀의 취득세 — 2026년부터 특히 주의하세요

2026년 1월 1일부터 배우자·직계존비속 간 부동산 저가거래에 대한 취득세 규정이 바뀌었습니다.

실제로 대금을 지급했더라도, 대가와 시가인정액의 차이가 3억원 이상이거나 시가인정액의 30% 이상이면 증여로 취득한 것으로 봅니다.

이 규정은 차액에만 증여 취득세율을 적용하는 구조가 아닙니다. 해당 취득을 증여 취득으로 보므로, 원칙적으로 그 취득 전체를 무상취득 기준에 따라 계산합니다.

따라서 시가인정액이 10억원인 주택을 7억원에 사면, 차액이 정확히 3억원이어서 저가양수 이익의 증여재산가액은 0원이더라도 취득세는 증여 취득으로 간주될 수 있습니다.

‘증여세가 없으니 취득세도 매매로 계산한다’고 판단하면 안 됩니다. 두 세금은 각각의 기준으로 판정해야 합니다.

다음은 전용면적 85㎡ 이하 주택의 일반적인 세율입니다. 지방교육세를 포함했으며, 매매는 자녀 세대에 중과사유가 없는 경우를 가정했습니다.

증여 취득세 중과는 시가인정액이 아니라 시가표준액 3억원 이상인지를 기준으로 판단합니다. 또한 1세대 1주택자가 소유한 주택을 배우자나 직계존비속이 무상취득하는 경우에는 중과 예외가 있습니다. ‘부모가 다주택자면 언제나 12%’라고 단정할 수는 없습니다.

증여 간주에 해당하지 않는 매매라도 별도 규정이 있습니다. 특수관계인 간 저가거래로 시가인정액과 거래가액의 차이가 3억원 이상 또는 시가인정액의 5% 이상인 등 과세표준 조정 요건에 해당하면, 실제 매매대금 대신 시가인정액을 기준으로 취득세를 계산할 수 있습니다.

시가 10억원인 서울 아파트, 실제로 비교해 볼까요?

세금 차이를 보기 위해 다음 조건의 사례를 가정하겠습니다. 앞의 설명과 달리 국세의 시가와 취득세 시가인정액은 이 사례에서 모두 10억원으로 같다고 가정합니다.

• 부모님은 2018년 9월 당시 조정대상지역인 서울의 아파트를 6억원에 취득했습니다.
• 2026년 10월 양도일 현재 거주한 기간은 2년 미만이며, 거주요건 면제 등 비과세 특례가 없어 양도 시 비과세를 적용받지 못합니다.
• 보유기간은 8년 이상 9년 미만으로, 일반 장기보유특별공제 16%를 적용합니다. 부모님은 1세대 1주택자입니다.
• 자녀는 부모와 별도 세대인 성인으로, 자녀 세대는 무주택이며 최근 10년간 증여받은 재산이 없습니다. 거주자인 자녀의 직계존속 증여재산공제 5,000만원을 적용합니다.
• 전용면적은 85㎡ 이하입니다. 부담부증여는 금융기관 채무 등 객관적으로 인정되는 채무 4억원을 자녀가 실제 인수하는 경우를 가정합니다.
• 별도 필요경비·감정평가수수료·혼인·출산 추가공제는 반영하지 않았습니다. 지방소득세·지방교육세와 증여세 신고세액공제 3%를 반영하고, 생애최초 취득세 감면은 적용하지 않았습니다.

표의 세액은 이해를 돕기 위한 계산 예시이며 만원 단위로 반올림했습니다. 모바일에서는 표를 좌우로 밀어 비교하실 수 있습니다.

‘세전 무상 이전 이익’은 주택가액에서 자녀가 지급하는 대가 또는 인수채무를 뺀 금액입니다. 자녀의 세후 순이익이나 부모·자녀 전체의 최종 재산을 뜻하지는 않습니다. 총세액은 각 거래의 원 단위 계산 결과를 합산한 뒤 반올림했습니다.

7억1,000만원에 파는 경우

양도소득세와 취득세는 이 사례의 시가 매매와 같지만, 자녀는 저가양수 이익에 대한 증여세 없이 2억9,000만원의 할인 이익을 얻습니다. 다만 자녀가 7억1,000만원을 실제로 마련해 지급할 수 있어야 합니다.

6억원에 파는 경우

자녀에게 이전되는 이익은 더 커지지만, 증여세와 증여 취득세가 발생합니다. 이 사례처럼 부모님이 1세대 1주택자이면 취득세 중과 예외를 적용할 수 있어 세 부담 증가가 상대적으로 작습니다.

반면 조정대상지역·시가표준액 3억원 이상 주택이고 증여 취득세 중과 예외가 없다면, 이 거래의 취득세 등은 3,800만원에서 1억2,400만원으로 커질 수 있습니다. 증여세만 보고 가격을 정하면 곤란한 이유입니다.

부담부증여 또는 전액 증여하는 경우

자녀가 마련해야 할 매매대금은 줄지만 증여세와 취득세를 부담해야 합니다. 부담부증여에서는 인수채무의 실질, 자녀의 상환능력, 유상취득분과 무상취득분의 세율을 각각 확인합니다.

부모님이 자녀의 세금을 대신 내주면 그 금액도 추가 증여가 될 수 있으므로, 세금 납부재원까지 함께 설계해야 합니다.

토지거래허가와 실거주도 확인해야 합니다

세금 계산이 끝났다고 바로 거래할 수 있는 것은 아닙니다. 해당 주택이 토지거래허가 대상이면 부모·자녀 간 매매도 허가 요건을 확인해야 합니다.

허가 여부는 주소뿐 아니라 지정 공고의 대상 부동산과 토지면적 등을 함께 확인해야 합니다. 지정 기간과 대상이 바뀔 수 있어 계약 직전에 관할 구청에서 확인하는 것이 좋습니다.

주거용 취득은 원칙적으로 실거주 목적과 이용의무를 따져야 합니다. 다만 임차인이 있는 주택 등에 대한 실거주 유예 특례가 있으므로, 무조건 4개월 내 입주해야 한다거나 전세를 승계한 거래가 모두 불가능하다고 단정할 수는 없습니다. 적용 대상과 입주기한은 거래 조건에 따라 확인해야 합니다.

대가 없는 순수 증여는 원칙적으로 토지거래허가 대상이 아니지만, 부담부증여는 채무 인수의 성격 등 구체적인 거래 구조에 따라 허가 대상 여부를 관할 구청에 확인해야 합니다. 취득세에서 증여로 간주된다고 실제 매매의 토지거래허가까지 면제되는 것도 아닙니다.

생애최초 주택 구입 감면은 별도로 검토하세요

자녀가 생애최초 주택 구입 감면 요건을 충족하면, 이 사례의 아파트는 취득세에서 최대 200만원을 감면받을 수 있습니다.

주택 취득일 현재 본인과 배우자의 주택 보유 이력, 취득당시가액 12억원 이하 여부, 거주 목적의 유상취득 여부 등을 확인합니다. 미성년자는 제외되며 부담부증여도 이 감면 대상에서 제외됩니다. 취득세상 증여로 간주되는 저가거래 역시 유상취득 감면을 전제로 계산해서는 안 됩니다.

또한 감면 후 일정 기간 안에 매각·증여하거나 임대 등 다른 용도로 사용하면 추징될 수 있습니다. 기존 임차인이 있는 경우의 특례 등 현행 요건을 확인해야 하며, 과거의 ‘취득 후 3개월 이내 전입’ 요건을 그대로 적용해서는 안 됩니다.

위 표는 감면 전 세액입니다. 실제 감면을 적용할 때는 취득세와 연동되는 지방교육세도 함께 다시 계산합니다.